FAQs

A state-mandated policy document that identifies where and how cities will accommodate existing and projected future housing needs for people of all income groups. As one of 7 elements of the Fairfax General Plan, it is required to be updated every eight years.

The need for every city and county in California to plan for their 'fair share' of the projected housing need is based in Housing Element Law, enacted in 1969 (Government Code Section 65583). The concept behind the law is that, in order for the private development market to adequately address housing demand, local governments must adopt housing plans that provide opportunities for – and not unduly constrain – housing development.

The number of housing units each city and county must plan for is determined by the California Department of Housing and Community Development (State HCD) every eight years, referred to as housing ‘cycles.’ In the upcoming 6th cycle, Fairfax is currently expected to plan for a minimum of 490 housing units.

The California Departments of Finance (DOF) as well as the Housing and Community Development (HCD) forecasts the need for housing within each region based on population projections. This process is called the Regional Housing Needs Assessment (RHNA).

The regional planning agency for each region then must distribute the projected housing among its member local jurisdictions. Fairfax falls within the region governed by the Association of Bay Area Governments (ABAG). For the 2022-2030 planning cycle, the State has determined that the Bay Area must plan for an additional 441,176 new units, of which Fairfax is expected to provide a minimum of 490 new homes.

Under current state law, cities are not required to build housing units. Housing construction is still driven by the private market. Instead, a city is required to ensure that sufficient lands are available to accommodate all assigned units ‘by right.’   To do so, cities must determine whether enough land is available to accommodate its RHNA assignment. If not, then the city is required to designate new sites for this purpose – usually through amending the General Plan and Zoning designation to allow for multifamily housing development.

The penalties for non-compliance have increased in scope and severity over the past few legislative cycles, and they currently include:

Limited access to state funding, including transportation funding for local roadway maintenance and capital improvement projects;

Court imposed fines of up to $600,000 per month. The statute also allows the state to collect these fines by withholding state funding due to the city.

Lawsuits: When community’s housing element is found to be out of compliance, its General Plan is at risk of being deemed inadequate and therefore invalid, opening the possibility for lawsuits.

Consequences of lawsuits include:

• Court mandated compliance
• Court suspension of local control on building matters, freezing the community’s ability to issue building permits, zoning changes, etc.
• Court approval of housing developments on behalf of the community Attorney fees associated with the lawsuit

Over the past 20 years, cities and counties throughout the Bay Area (including Corte Madera, Pittsburg, Pleasanton, Alameda, Benicia, Fremont, Rohnert Park, Menlo Park, Napa County, and Santa Rosa) have faced legal challenges to the adequacy of their housing elements. In virtually every case, the city settled by amending their housing element and/or zoning ordinance to accommodate more housing and paid the plaintiffs’ attorneys fees. Each of these cases were filed prior to the most recent amendments to the state housing law which make it exceedingly more difficult for cities to win such cases.

The State of California has declared a 'housing supply crisis' and holds all local communities accountable for accommodating an assigned housing target, regardless of available land capacity. Your participation is essential to creating a plan that represents Fairfax's core values while meeting regional and state-mandated housing goals.

RHNA stands for Regional Housing Needs Allocation. For the Bay Area, the Association of Bay Area Governments (ABAG) was tasked with allocating a number of units to each city, town, or county according to their criteria. The Town of Fairfax was allocated 490 units according to ABAG. This allocation determination is in an appeal period through July 2021 and the final RHNA number is scheduled for release in December of 2021. Please visit the Project Documents page for more information.

Es un documento normativo exigido por el estado que identifica el lugar y la forma en que las ciudades satisfarán las necesidades de vivienda futuras, existentes y previstas, para las personas de todos los grupos de ingresos. Como uno de los 7 elementos del Plan General de Fairfax, se debe actualizar cada ocho años.

La obligación de todas las ciudades y los condados de California de planificar su “participación justa” de la necesidad prevista de vivienda se basa en la Ley de Elementos de Vivienda, promulgada en 1969 (Código de Gobierno, Sección 65583). El concepto detrás de la ley es que, para que el mercado de desarrollo privado trate adecuadamente la demanda de vivienda, los gobiernos locales deben adoptar planes de vivienda que brinden oportunidades para el desarrollo de viviendas, sin restricciones indebidas.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD estatal) determina cada ocho años la cantidad de viviendas que debe planificar cada ciudad y condado, lo que se conoce como “ciclos” de vivienda. En el próximo sexto ciclo, se espera que Fairfax planifique un mínimo de 490 viviendas.

Los Departamentos de Finanzas (DOF) de California y el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) prevén la necesidad de viviendas dentro de cada región según las proyecciones poblacionales. Este proceso se llama Evaluación Regional de las Necesidades de Vivienda (RHNA).
La agencia de planificación regional de cada región debe distribuir la vivienda prevista entre sus jurisdicciones locales miembros. Fairfax pertenece a la región que rige la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (ABAG). Para el ciclo de planificación 2022-2030, el estado ha determinado que el Área de la Bahía debe planificar 441,176 viviendas nuevas adicionales, de las que se espera que Fairfax proporcione un mínimo de 490 casas nuevas.

RHNA significa Asignación Regional de las Necesidades de Vivienda. Para el Área de la Bahía, la Asociación de Gobiernos del Área de la Bahía (ABAG) se encargó de asignar una cantidad de viviendas a cada ciudad, pueblo o condado de acuerdo con sus criterios. A la ciudad de Fairfax se le asignaron 490 viviendas según la ABAG. Esta determinación de asignación se encuentra en un período de apelación hasta julio de 2021, y la cantidad final para la RHNA se publicará en diciembre de 2021. Visite la página de documentos del proyecto para obtener más información.

El ayuntamiento puede presentar un argumento para reducir la cantidad de viviendas asignadas a la ciudad de Fairfax, pero este entiende y acepta que la fecha de vencimiento para el elemento de vivienda del sexto ciclo está fijada para enero de 2023. A fin de tener éxito en la presentación de un borrador para esa fecha, es importante ceñirse al cronograma fijado.

Según la ley estatal actual, las ciudades no tienen la obligación de construir viviendas. El mercado privado es quien sigue impulsando la construcción de viviendas. En cambio, una ciudad debe asegurar la disponibilidad de terrenos suficientes para ubicar todas las viviendas asignadas “por derecho”.   Para ello, las ciudades deben determinar si disponen de terrenos suficientes para ubicar su asignación RHNA. De lo contrario, deben designar nuevos sitios para este propósito, por lo general, mediante la enmienda del Plan General y la designación de zonificación para permitir el desarrollo de viviendas multifamiliares.

Las sanciones por incumplimiento han aumentado en alcance y severidad durante los últimos ciclos legislativos, y actualmente incluyen:
Acceso limitado a la financiación estatal, incluida la financiación del transporte para el mantenimiento de carreteras locales y proyectos de mejora de capital.
La corte impuso multas de hasta $600,000 por mes. El estatuto también permite al estado cobrar estas multas reteniendo los fondos estatales que deben proporcionar a la ciudad.
Demandas: cuando se determina que el elemento de vivienda de una comunidad no cumple con los requisitos, su Plan General corre el riesgo de considerarse inadecuado y, por lo tanto, inválido, lo que abre la posibilidad de demandas.
Entre las consecuencias de las demandas, se incluyen:

• Cumplimiento ordenado por la corte

• Suspensión judicial del control local sobre asuntos de construcción, bloqueo de la capacidad de la comunidad para emitir permisos de construcción, cambios de zonificación, etc.

• Aprobación judicial del desarrollo de viviendas en representación de los honorarios de abogados de la comunidad asociados con la demanda

Durante los últimos 20 años, las ciudades y los condados del Área de la Bahía (incluidos Corte Madera, Pittsburg, Pleasanton, Alameda, Benicia, Fremont, Rohnert Park, Menlo Park, el condado de Napa y Santa Rosa) se han enfrentado a retos legales en cuanto a la adecuación de sus elementos de vivienda. En prácticamente todos los casos, la ciudad llegó a un acuerdo modificando el elemento de vivienda o la ordenanza de zonificación para ubicar más viviendas y pagó los honorarios de abogados de los demandantes. Cada uno de estos casos se presentó antes de las enmiendas más recientes a la ley estatal de vivienda, lo que hace que sea mucho más difícil para las ciudades ganar tales casos.

El estado de California ha declarado una crisis de suministro de vivienda y responsabiliza a todas las comunidades locales de ubicar un objetivo de viviendas asignadas, independientemente de la capacidad de terreno disponible. Su participación es fundamental para elaborar un plan que represente los valores principales de Fairfax y que cumpla con los objetivos de vivienda obligatorios regionales y estatales.